¿Un desalojo en sus solicitudes de alquiler pero no en su informe de crédito?
Esta es una de las situaciones más confusas en los informes del consumidor, y una de las más comunes. Le siguen rechazando las solicitudes de apartamento. Alguien menciona un desalojo. Usted revisa sus tres informes de crédito y no aparece nada. Ningún desalojo, ningún fallo judicial, nada sobre un contrato de arrendamiento incumplido. No se está volviendo loco, y sus informes de crédito no están equivocados. Los desalojos simplemente no aparecen ahí.
La bancarrota es el único registro público que todavía aparece en un informe de crédito moderno. Los desalojos, las sentencias civiles y las demandas se eliminaron de los archivos de crédito hace años. Pero los registros de desalojo nunca salieron de los evaluación de inquilinos bases de datos, que se construyen directamente a partir de registros judiciales y pueden mantener una demanda hasta por siete años. Así que el registro es real, alguien lo está leyendo y es invisible en el único lugar donde usted pensó buscar.
Qué cambió y por qué nadie lo explicó
Los informes de crédito solían incluir sentencias civiles y gravámenes fiscales. En virtud de un acuerdo de la industria que entró en vigor entre 2017 y 2018, los tres burós nacionales eliminaron casi todos, en gran parte porque los registros no podían vincularse con el consumidor correcto de forma suficientemente confiable. Hoy, la bancarrota es prácticamente el único registro público que queda en un archivo de crédito.
Ese cambio fue bueno para la exactitud y pésimo para la claridad. Significa que un consumidor puede tener un problema grave de vivienda y no ver absolutamente ningún rastro de él en el informe que le enseñaron a revisar. Mientras tanto, las agencias de evaluación de inquilinos, que son empresas separadas que operan bajo la misma ley federal, nunca dejaron de obtener datos directamente de los tribunales.
Dónde está realmente el registro
Los informes de evaluación de inquilinos los elaboran agencias especializadas de informes del consumidor como SafeRent Solutions, RealPage LeasingDesk, TransUnion Rental Screening y Experian RentBureau. Recopilan expedientes judiciales, historial de alquiler reportado por arrendadores y, en muchos casos, antecedentes penales, y luego venden el paquete a los administradores de propiedades.
Una demanda de desalojo puede permanecer en esos informes hasta por siete años. Y hay un segundo rastro, aparte. Si el alquiler o los cargos no pagados se enviaron a una agencia de cobranza, que cuenta en cobranza sí aparece en su informe de crédito, pero figura como una deuda en cobranza sin ninguna indicación de que detrás hay una disputa de vivienda. Dos registros, dos sistemas, y solo uno de ellos le dice de qué se trata realmente.
Cómo encontrar el suyo
- Comience con el aviso de negación. Si un arrendador lo rechazó con base en un informe, debe entregarle un aviso de acción adversa que nombre a la agencia que lo proporcionó, y eso le da derecho a una copia gratuita dentro de 60 días. Esta es la vía más rápida, porque identifica el archivo exacto. Más sobre avisos de negación aquí.
- Solicite su divulgación anual gratuita. Las agencias especializadas de informes del consumidor de alcance nacional deben entregarle una copia gratuita de su archivo una vez cada doce meses si la solicita. No necesita haber sido rechazado para pedirla.
- Revise el expediente judicial directamente. Los expedientes de desalojo son públicos. La secretaría del tribunal de su condado puede decirle qué existe y cómo se resolvió, que es lo que necesitará si el informe de evaluación tiene mal el resultado.
- No se detenga en una sola agencia. Distintos arrendadores usan distintas empresas de evaluación. Un archivo limpio en una no le dice nada sobre las demás.
Lo que realmente puede hacer al respecto
Si el registro es inexacto, ya sea por un resultado equivocado, la persona equivocada, fechas equivocadas o un caso que fue desestimado y reportado como sentencia, usted tiene derecho a disputarlo con la agencia de informes, y esta debe investigarlo. La documentación judicial que muestre la resolución real es lo más sólido que puede presentarles.
Si el registro es exacto, caducará con el tiempo y, mientras tanto, conocerlo cambia la forma en que usted aborda sus solicitudes. Un expediente que puede explicar desde el principio, con documentos, es una conversación muy distinta a uno que un administrador de propiedades descubre después de que usted pagó la cuota de solicitud.
Y de aquí en adelante
Una vez que sepa qué agencias tienen archivos sobre usted, un congelamiento de seguridad limita quién puede consultarlos sin su autorización. No elimina nada, porque nada legítimo lo hace, pero le devuelve la posibilidad de saber cuándo se accede a su archivo y quién lo hace.